איך שילוב של נדל"ן מניב, הון עצמי ושיטה חשבונאית נכונה משפיעה על היכולת של קבלנים לגייס חוב, להנפיק ואף לחזק את אמון הפעילים בשוק ההון
בעולם הנדל״ן, צמיחה אינה מתרחשת רק באמצעות יוזמה, אלא גם באמצעות מבנה פיננסי נכון. קבלנים וחברות נדל״ן שמבקשים לגדול, להתרחב או לבצע קפיצת מדרגה משמעותית, נדרשים לא פעם לפנות לשוק ההון – בין אם באמצעות גיוס חוב ובין אם באמצעות הנפקה. אחד הגורמים המרכזיים שמשפיעים על הצלחת מהלך כזה הוא איכות בסיס הנכסים של החברה והיציבות התזרימית שהיא מציגה.
כאן נכנס לתמונה הנדל״ן המניב. החזקה של נכסים להשכרה, לצד פעילות יזמית שוטפת, יוצרת שילוב שמוערך מאוד בעיני משקיעים וגופים מממנים. בעוד שפעילות יזמית מתאפיינת במחזוריות ובסיכון, נדל״ן מניב מספק תזרים יציב ותחושת ודאות גבוהה יותר. השילוב בין השניים משפר את הנראות הפיננסית של החברה ומחזק את היכולת שלה לגייס הון.
מעבר ליציבות התזרימית, לנדל״ן מניב יש תרומה ישירה להון העצמי של החברה. נכסים להשקעה נמדדים, ברוב המקרים, לפי שווי הוגן. כאשר ערך הנכס עולה, העלייה הזו נרשמת בדוחות הכספיים ומשתקפת כהגדלה של ההון העצמי. מדובר בפרמטר חשוב במיוחד עבור חברות ששוקלות הנפקה, שכן הבורסה דורשת עמידה ברף מינימלי של הון עצמי. שערוך נכסים מניבים יכול, במקרים רבים, להיות הגורם שמאפשר לחברה לעמוד בתנאי הסף.
הון עצמי גבוה יותר משפיע גם על היכולת לגייס חוב. יחסים פיננסיים משופרים מאפשרים קבלת מימון בתנאים טובים יותר, בריביות נמוכות יותר ובגמישות גבוהה יותר – יתרון משמעותי בסביבה פיננסית תנודתית.
עם זאת, לצד היתרונות קיימים גם חסרונות שחשוב להכיר. מבחינה חשבונאית, שערוך נכסים יוצר לעיתים פערי מדידה שמחייבים הכרה במסים נדחים, בהתאם לכללי התקינה הבינלאומית. מבחינה מיסויית, שינוי ייעוד של נכס – ממלאי עסקי שמיועד למכירה לנדל״ן להשקעה – עלול ליצור חבות מס מיידית, כזו שאינה נשארת רק על הנייר אלא מחייבת תשלום בפועל.
מעבר לשאלת הכדאיות, קיימת גם שאלת האופן שבו מבוצעות הערכות השווי. רשות ניירות ערך שמה דגש רב על מתודולוגיה נכונה ושקופה: ביסוס שיעור היוון סביר, שימוש בנתוני השוואה ברורים, הבחנה בין שטחים מושכרים לשטחים פנויים, וכן הצגת ניתוחי רגישות וגילויים משלימים. כל חריגה או חוסר בהירות עלולים להוביל להערות רגולטוריות ולעיכובים בתהליכי גיוס.
דוגמה לכך ניתן למצוא במקרה שבו חברת נדל״ן הציגה הערכת שווי לנכס מניב הכולל שטחי מסחר, משרדים ומחסנים. חלק מהשטחים היו מושכרים וחלקם עמדו ריקים. במהלך בדיקת הדוחות, הרשות העלתה שאלה בנוגע לאופן שבו חושב שיעור ההיוון עבור השטחים הפנויים, והאם הוא שיקף את הסיכון הגבוה יותר ביחס לשטחים המושכרים.
בעקבות הערת הרשות, בוצע תיקון בהערכת השווי. מעריך השווי יצר הבחנה ברורה: השטחים המושכרים הוערכו לפי גישת היוון, בשיעורי היוון שנעו בין 6.5% ל־7%, בהתאם לסוג השוכר ואופי החוזה. השטחים הפנויים, לעומת זאת, טופלו באמצעות דחייה עד לאכלוס – פרק זמן של כשמונה עד תשעה חודשים – מה שגלם הפחתה של כ־5% בשווי. במקרים מסוימים נעשה גם שימוש בנתוני שוק בפועל, כגון דמי שכירות למ״ר, כדי לעגן את ההערכה במציאות הכלכלית.
המסקנה ברורה: עמידה עקבית בדגשי הרשות אינה רק עניין של ציות רגולטורי. היא מצמצמת הערות, מונעת עיכובים בגיוסים ובהנפקות, ומחזקת את האמינות של החברה בעיני משקיעים. מעבר לכך, הערכת שווי שבוצעה בצורה מקצועית ומדויקת משרתת את החברה לאורך זמן – בדיווח הכספי, בתשקיפים, במצגות למשקיעים ואף בהצגת הנתונים לציבור.
בסופו של דבר, גיוס חוב או הנפקה אינם רק מהלך פיננסי. הם תהליך שמחייב חשיבה אסטרטגית, שקיפות, ומשמעת מקצועית – כאלה שמתחילות הרבה לפני הפגישה הראשונה עם המשקיעים.